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物件価値の下落

マンション経営やアパート経営のリスクのひとつである、物件価値の下落について説明します。

物件の価値が下落するリスクとは

アパートでもマンションでも、建物ですから年月を重ねるにつれ劣化していくのは当然のことです。

外観や内装の劣化は見た目でもわかりますが、さらに法律上でも建物の価値はきちっと決まっていて、建物本体は耐用年数という税務上の概念で価値が目減りしていきます。ですから適切な修繕やメンテナンスが必要になってきます。

さらに物件の価値をはかる上で考慮しなければならないのは、不動産としての土地の価値です。土地は建物と違い劣化しません。だから年月が経ったからといって資産価値が目減りすることはありません。この点はメリットとしても数えられます。

ただ不動産投資としてアパートやマンション経営をしているわけですから、建物との関係は切っても切れないもの。どうしても時間の経過により売買価格は下落していくのは、建物が劣化している以上当然のことなのです。

物件価値下落リスクに対する対策

経年劣化をはじめとした物件価値の下落リスクですが、恐れているばかりでは不動産投資などできません。投資という視点にたって、少しでも物件価値を維持してくためには、入居者であるユーザー視点で考えることが重要です。

たとえば、都心か地方か、駅から近いか遠いか、商業施設や学校、企業が多くあるかといった要素は、物件の人気にそのまま跳ね返ってきます。人気のある物件は、そのまま家賃と入居率に大きく影響します。古い物件でも絶えず入居者がいるようなアパートやマンションは、見事に物件価値下落リスクを抑えていると言えるでしょう。

こうした資産価値を維持する対策としては、立地条件はもちろんですが、建物の劣化を少なくするために、日々の管理や細かいメンテナンスをしっかりと行なっておくこと。常にキレイな状態に保つことが、資産価値低下や家賃下落を防ぐための最大の対策ではないでしょうか。

無料wifiの導入や、内装のリノベーションなども一手です。入居者視点に合致した対策を打てれば、築年数が経っている物件であっても賃料アップも期待できます。リノベーションはある程度の初期投資がかかりますので、施工費用と相談しながら決めましょう。こちらの大阪でおすすめリノベーション業者も参考にしてください。

物件価格のリスクが少ない不動産投資

不動産投資には物件価格の下落リスクはつきものですが、そのリスクが少ない投資方法があります。

不動産投資信託という方法で、具体的には複数の出資者を募ってマンションなどを経営するという投資方法になります。保証制度があるためリスクが抑えられるのが特徴です。

その中でも「みんなで大家さん」はローリスクで有名です。元本割れが起きたことがないというのが売りで、リスクが気になる人にはもってこいの投資商品だと思います。

詳しくはこちらをチェックしてください。

大阪の物件価値事情

関西の大阪エリアに絞ってみてみると、大阪市の福島や天王寺、上本町、また神戸市・三宮の各エリアが、投資対象として不動産投資関係者の間で熱い視線を集めています。

それぞれ再開発により、これから土地・建物共に価格高騰が予測されていて、かつ賃貸需要も高まると予測されるからです。

主要ターミナル駅周辺などはすでに開発が終わっており、新規の物件供給が難しいところもあります。こうしたエリアは、中古になっても家賃が下がりにくい傾向にあるようです。

入居者のタイプでみてみると、学生さんや単身のサラリーマン、OLさんなどは、2〜4年くらいの入居期間が多いため、建物の築年数にあまりこだわらないそうです。

また単身の入居者は駅徒歩20分の新築と駅前の築20年のマンションだと、築年数が古くても駅前のマンションを選ぶ傾向が多いようです。

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