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住宅ローン金利の上昇

不動産投資のリスクのひとつである住宅ローンの金利上昇について解説します。

金利上昇リスクをむやみに恐れない

住宅ローン金利には、変動金利と固定金利の2種類があります。実際に家をローンで購入された方はご存知の方も多いでしょうが、おさらいの意味で解説しておきます。

変動金利はその時々の景気動向で金利が上下します。一方、固定金利はローン期間中の金利は変わりません。一般的な相場でみてみると、変動金利よりも固定金利の方が金利が高い場合が多いでしょう。

金利変動は様々な要因で動きます。例えば国内景気が回復傾向にある時や物価が上昇すると金利もあがります。また為替で円安傾向になったり海外金利が上昇すると金利があがります。

不動産投資をする場合で、金利が変動するタイプのローンを利用した場合、この金利の上昇は、ローン返済額の増加というリスクとなって跳ね返ってきます。ローンの返済額が増えるということは、手取り収入が減り、収益も下がってしまうことを意味しますからね。

だからこそ不動産住宅ローン金利のリスク管理をする上でも、金利上昇時キャッシュフローについては、 あらかじめシミュレーションを立てておくべきです。

たとえばローンの借り換えや一部繰り上げ返済すれば、 毎回の返済額の上昇を抑えられるといったことなど、たえず検証するクセを付けておきましょう。

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住宅ローン金利上昇は悪いことばかりではない

不動産投資においては、住宅ローン金利の上昇はリスクだと断定できない側面もあります。

というのも、金利の上昇はそのままインフレにつながるということです。つまり物件価格が上昇するという訳。物件の建物部分の金利は、経費として計上できるため、節税効果が高くなるという側面もあります。

中長期的に見た場合、金利上昇の背景が景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めます。

場合によっては、金利上昇することで、収益の悪化を軽減できることもあります。 要は金利上昇に備えたリスク管理をしっかりととっていれば、いたずらに恐れることはないということです。

住宅ローンより不動産投資ローンの方がリスクが軽減できる

住宅ローンと不動産投資ローンを比較して考えてみましょう。金利上昇した場合、住宅ローンは、返済金額に直接跳ね返ってきます。

これに対して不動産投資ローンは、金利は経費となりますから、所得税または法人税が圧縮されます。これによって金利上昇のリスクを相殺とまではいかないまでも、幾分和らげることができます。

一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。

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