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税金について

不動産投資(マンション経営・アパート経営)における節税や税金対策の基礎知識を紹介します。

減価償却を活用した節税方法

マンション投資をはじめとした不動産投資は、減価償却という方法を有効活用することで節税効果を生み出します。

サラリーマンの方などはあまり馴染みがないかもしれませんが、減価償却とは、実際には「現金支出が無い経費」でも帳簿上に経費として記載できる仕組みで、節税効果が大きい方法なのです。

減価償却は、年数が経つにつれて経費計上できる額も縮小してしまいます。そうすると他の投資と同じように税務申告においての帳簿上の赤字が黒字化し、相応の納税が発生することになります。

しかし、それで税金の還付はなくなったとしても、投資収益に課税されて、納めるべき税金を出来るだけ少なくすることにつながりますので、節税効果が期待できると言う訳です。

中古の区分マンションなどで減価償却がほぼ終了したような物件は、経費として上積みできない場合があります。その際は節税効果が薄くなることもあるので注意が必要です。

不動産投資では賃料収入から固定資産税や修繕費、減価償却費などの必要経費を差引くことができます。その差額が賃料収入を上回れば、税務上の赤字となります。

この赤字となる部分を給与所得など、他の収入から差し引く「損益通算」ができるのです。こうすれば所得の合計が少なくなるために、確定申告で所得税の還付が受けられ節税できます。さらに所得税の納税額で住民税が決められるので、上手に損益通算すれば、住民税においても節税できるのです。

税制の改正次第では相続税・贈与税が減税になる場合も

マンションの敷地というのはそもそも貸家建付地となります。このため更地の土地を相続する場合より相続税評価額が減額されるのです。

また平成15年より、贈与額2,500万円まで無税で贈与できる「相続時清算課税制度」が創設されました。贈与を無税もしくは軽い負担で行うことができ、支払った贈与税額は相続税発生時に清算されるため、生前贈与特例による贈与税の税金対策にすることが可能。これにより節税が期待できます。

2015年1月1日より施行される相続税改正によってさらなる節税効果が見込めるため、今後の動向にアンテナを十分はっておきましょう。

売却の際も税金に注意

不動産投資は売却までが一つの流れです。購入、運営をし最終的に売却したときにプラスになっていれば投資成功となります。その売却の際もあらゆる税金がかかってきます。自分が支払う税金をしっかり計算し、投資を成功させましょう。

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