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利回りについて

不動産投資(マンション経営・アパート経営)における利回りやその相場についてまとめています。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資物件を探していると、物件の価格と共に大きく表示されているのが利回りです。“利回り○○%”と表記され、その物件から得られる収益の割合を示しています。ですからより高ければそれだけ収益があげられると思い勝ちですが、そこには注意すべきポイントがあるのです。

実はこの利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの種類があるのです。同じ利回りであっても、同じ物件に対して示される数字は異なってきます。表面利回りのほうが高い数字になっていて、よく不動産投資物件広告などで表記されているのはこちらの数字の場合が多いようです。

この違いを知るには、それぞれを表す計算式を見てみるのが早いでしょう。

まずは表面利回り。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

これは単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。例えば3,000万円で購入した物件から得られる年間家賃収入が300万円だとしたら利回りは10%になります。

対して実質利回りの計算は少し複雑になります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

みてみると分かるように、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用といった諸経費や運用経費を算入して計算したものが実質利回りとなるのです。

不動産投資を考える場合、この実質利回りを基準にするようにしてください。表面利回りの高さだけで物件を選んで失敗される方が多く見受けられます。表面利回りが20%といった高利回り物件は疑ってみる必要があります。

ここが難しいところですが、では必ずしも表面利回りが小さい物件は得か損かどうかということです。物件自体の資産価値が高ければ、長い目で見れば低い利回りであっても、それを上回る利益を挙げていくことも可能になります。ここが不動産投資の難しい所でもあり、妙味でもあります。

不動産投資会社の方に「実質利回りは何%ですか?」と尋ねるようにすれば、相手方の担当者もよく勉強している投資家であると一目置いてくるはずですよ。

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