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一棟と区分

大阪でマンション経営をする際に一棟売りマンションと区分マンションのどちらを購入すべきなのかを検証します。

一棟売りマンションと区分マンションではどちらを選ぶべきか?

マンション経営をする場合、一棟丸ごと購入するにしても、区分所有するにしても、どちらもメリット・デメリットがあります。

やはり不動産投資をする上では、それぞれの特性を理解してご自身の投資スタンスをじっくりと考えて選ぶべきでしょう。

〈一棟売りマンションのメリット〉

○全室が空室になる可能性が低く、空室リスクを分散できます。
○土地付きの場合は評価額が高く、金融機関のローンが受けやすい。100%フルローンも可能。
○税金控除の割合が大きく、区分所有よりも収益面で高くなる。
○1回の契約、1回のローンで複数の部屋を同時に所有できるため、物件の管理がしやすい。
○火災や地震などの災害で万が一建物が倒壊しても、土地は資産として残る。

〈一棟売りマンションのデメリット〉

×購入価格が高い。
×一棟丸ごと購入なので、人気のある部屋と日当りの悪い部屋などの不人気な部屋など、全てを管理していかなければならない。
×災害リスクなど建物が倒壊した場合、分散投資ができない。

〈区分所有のメリット〉

○比較的少額の投資金額で始められる。借入金も少なくて済む。
○市場に多くの物件が出回っているため、幅広い物件のなかから選択できる。
○共用部分の防水工事や修繕などは管理する必要がない。

〈区分所有のデメリット〉

×担保評価が低いので、ローンが組みにくい。自己資金も多く必要。
×空室リスクがある。入居者がいないと収入0になってしまう。それでも修繕費や管理費を払わなければならず、赤字に。

これらを総合的に勘案すると、一棟売りマンションやアパートの方が、区分マンションやアパートと比べてみて、長期的な視点にたてばお得と言えるのではないでしょうか。

特にローンが組みやすくて、何かあっても最終的に土地は自分のものとして残るという点は、選択する上での安心材料になります。

一棟マンション物件と区分マンション物件の事例

一棟マンション
価格 9億1,000万円
想定利回り 6.55%
年収 満室時5,958万8,400円
築年数 築1年 (2013年03月)
建物構造 1K×26戸/1DK×28戸
ポイント 谷町四丁目駅まで徒歩1分の好立地。常に満室の物件。
取扱会社 ジャパンアスリート
区分マンション
価格 530万円
想定利回り 7.51%
年収 満室時57万6,000円
築年数 築37年(1977年12月)
建物構造 1R
ポイント 人気のワンルームマンションです。新大阪駅まで徒歩6分の立地
取扱会社 ランドアセット

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